Tierras: la gran deuda social en la zona

Por falta de tierras, en 2013 muchos bahienses no pudieron acceder al Pro.Cre.Ar. Hoy se están loteando para ese fin 15 hectáreas expropiadas al Ejército (527 lotes).

Sergio Prieta / sprieta@lanueva.com

Juan Ignacio Schwerdt / jschwerdt@lanueva.com

   A meses del anuncio oficial del Plan Nacional de Viviendas, la construcción de barrios sociales sigue sin repuntar en Bahía Blanca y la zona. La mayoría de los intendentes coincide en una de las causas centrales del problema: no tienen lotes.

   En mayo pasado se publicó un informe en La Nueva. que indicaba que el déficit de viviendas en la ciudad y la región ronda las 21 mil unidades. Esto afecta en forma directa a unas 85 mil personas, lo que representa el 13% de la población de los 13 distritos sondeados.

   El dato que sorprendió en aquella oportunidad, más allá de la escasa cantidad de obras en marcha o licitadas –unas 1.550-, fue que los municipios apenas estaban gestionando unas 2.500 unidades, apenas el 12% de la demanda total. ¿El motivo? La carencia absoluta de lotes regularizados y con los servicios mínimos indispensables.

   Fuentes consultadas por este diario estimaron que la demanda de lotes sociales es aún más grande que la de 21 mil viviendas. Según explican, a esa cifra hay que agregar a quienes podrían construir una casa por sus propios medios pero, por los abultados precios de mercado, no llegan a acceder a un lote.

   Bahía Blanca, por su densidad poblacional, es la ciudad de la región con mayores problemas de acceso a la tierra. Los últimos datos a los que tuvo acceso La Nueva. dan cuenta de que unas 10.600 familias están anotadas en el Registro Único de Postulantes a Inmuebles del municipio.

   En contrapartida, el municipio posee unas 10 hectáreas en distintos puntos de la ciudad, que actualmente están en trámite de subdivisión para obtener las escrituras. De allí, se calcula, podrían salir unos 350 lotes. A esto se suman unas 25 hectáreas en la zona de Calderón, que se podrían intercambiar con otras, pertenecientes a privados, más cercanas a las redes de servicios.

   El asesor en Tierras y Escrituras de la comuna, Rodrigo Dulsan, reconoció el problema y dijo que se está trabajando para revertir una “histórica inexistencia de tierra municipal y la falta de decisión política en tal sentido”, que –enfatizó- “derivó en la conformación de numerosos asentamientos”.

   Bahía sufre hoy una de las peores consecuencias de la falta de una adecuada política de tierras sociales: en las afueras de la ciudad hay 32 asentamientos ilegales, que ocupan nada menos que 391 hectáreas.

   Según el Registro de Villas y Asentamientos Precarios bonaerense, allí viven 8.444 familias. Las tierras fueron ocupadas de manera ilegal al Estado y a privados a lo largo de 50 años, y la mayoría de las casas tiene conexiones clandestinas de luz y agua, pero carece de cloacas y gas natural.

   En octubre de 2016 el Concejo Deliberante aprobó la adhesión a la Ley de Acceso Justo al Hábitat que, entre sus principales aspectos, promueve la creación de registros, programas y proyectos especiales para resolver los procesos informales de ocupación de suelos.

   En este marco –indicó Dulsan- se creó el Patrimonio Inmobiliario Municipal y se logró la desafectación del Parque Campaña del Desierto, que estaba en manos del ministerio de Agroindustria bonaerense.

   También confirmó que se iniciaron gestiones ante organismos provinciales y nacionales para obtener la transferencia de tierras, ya sea que estén libres u ocupadas.

   “Hay gestiones en marcha ante la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) y la Administración de Infraestructura Ferroviaria (ADIF) para la entrega de terrenos”, puntualizó.

No se resuelve sólo comprando

   Contra lo que se pueda pensar, la escasez de terrenos no se resuelve comprando y subdividiendo grandes baldíos (lo que de por sí es complicado debido a los valores que hoy pide el mercado).

   Una vez adquiridas las tierras, para transformarlas en lotes sociales cada municipio debe invertir grandes sumas –que generalmente no puede sacar de su presupuesto- en regularización dominial, apertura de calles y provisión de servicios.

   El problema se puede apreciar en los 1.000 terrenos que la comuna bahiense sorteó y adjudicó, entre 2012 y 2014, en el marco del plan Más Barrios: muchos aún permanecen sin ser ocupados por falta de servicios básicos, otros fueron usurpados e incluso -comentan vecinos- hay algunos que fueron vendidos de manera irregular.

   En Coronel Suárez también se dio un caso paradigmático: antes de dejar el gobierno, en diciembre de 2015, el exintendente Ricardo Moccero entregó 198 terrenos con certificados de tenencia precaria. Hoy ninguno está ocupado, básicamente porque no tienen ningún servicio.

   “Entregaron un baldío de 8 hectáreas sin escrituras. Encima, antes había allí una fábrica de ladrillos, por lo que el suelo está totalmente deprimido. Parece un chiste, pero no lo es. Tuvimos que abrir las calles y vamos a tener que gastar millones sólo para nivelar esos lotes; después tendremos que llevar todos los servicios”, refirió el actual intendente, Roberto Palacio.

   “¡Ni los mojones tienen los lotes! No tienen luz, agua, cloacas... hay que hacer todo de cero. Sólo la obra para llevarles la energía eléctrica cuesta 13 millones de pesos”, completó.

   En el distrito de Tornquist -donde la demanda de viviendas estimada ronda las 800 casas-el intendente Sergio Bordoni dispuso al inicio de su gestión adquirir 12 hectáreas al sur de la ciudad.

   Luego de meses de gestiones obtuvo de la Provincia un subsidio de 5,5 millones de pesos para concretar la transacción y, de esta forma, obtener unos 300 lotes.

   Hoy el objetivo es nada menos que conseguir los fondos para escriturar las tierras y dotarlas de servicio, algo que, estiman en la comuna, llevará varios meses más.

   "Los únicos lotes municipales que hay, en Chasicó y Saldungaray, están afectados a los planes de vivienda que el municipio gestiona en el ministerio de Infraestructura", indicó una alta fuente municipal consultada.

"La situación es preocupante", reconoció.

   El secretario Técnico de Coronel Pringles, Diego Pelegrinelli, dijo que en su distrito hay unas 130 familias en lista de espera por un terreno, aunque la demanda de viviendas se calcula en unas 500 unidades.

   “Los lotes municipales disponibles que tienen servicios son muy pocos; de allí surge la lista de espera”, confió a este diario.

   “Por eso hoy estamos preparando 40 lotes para el Pro.Cre.Ar.., planificamos una ampliación de la red de agua para el año entrante que nos permitiría tener más lotes aptos y estamos trabajando para producir lotes con servicios mediante un fideicomiso impulsado por la Provincia”, enumeró.

   "Otro gran problema es el de la regularización dominial –contó a La Nueva. el intendente de Coronel Rosales, Mariano Uset-. Nosotros contamos con lotes que han sido recibidos por la comuna a cambio de la condonación de deuda, en algún momento, pero ninguno de ellos se encuentra con la regularización dominial como corresponde”.

   “Como no están escriturados a nombre del municipio rosaleño, no los podemos ofrecer para una nueva obra”, aclaró.

   El jefe comunal aclaró que, aún si pudiera concretar estos trámites, no alcanzaría a satisfacer una demanda que hoy ronda las 1.500 propiedades.

   “Por eso estamos trabajando fuerte por el barrio del Sindicato de Luz y Fuerza, para 154 familias, y se inició otro expediente por el Sindicato de Trabajadores Municipales, de 160 familias”, dijo.

   La empresa estatal Coviara –que desarrolla obras de viviendas- también está iniciando los trámites para construir en un loteo que tiene en la zona.

   Uset aclaró que en breve reunirá a instituciones y referentes del Instituto de la Vivienda y el plan Pro.Cre.Ar. para iniciar nuevos proyectos.

   “Les quiero ofrecer la posibilidad de trabajar en conjunto en los macizos que no están subdivididos", remarcó.

   El intendente remarcó que, en la medida en que no se resuelva este problema, menos familias accederán a su vivienda y los alquileres seguirán subiendo.

¿Qué pueden hacer los municipios?

   Un déficit habitacional similar al del distrito rosaleño se observa hoy en Coronel Suárez: según datos del municipio, ronda las 1.600 unidades. El problema es que la comuna tiene lotes propios para satisfacer apenas el 3% de esa cifra.

   “No tenemos un banco de tierras, sino unos 50 lotes, algunos en pueblo Santa Trinidad, otros en San José y muy pocos en Coronel Suárez”, reconoció la coordinadora de Desarrollo Social, Carla Capuselli.

   Para la funcionaria, una herramienta clave para combatir el déficit es la ley de Hábitat, ya que agilizaría el loteo de grandes parcelas.

   “Esperamos lotear con la Ley de Hábitat y lograr terrenos. Si bien hay un fondo municipal destinado a la compra de tierras, en la gestión anterior prácticamente se quedó sin efectivo porque, por pedido del exintendente (Ricardo Moccero), se utilizó para otras necesidades”.

   En el caso de Tres Arroyos, la solución al déficit de terrenos se está buscando junto con los privados. El concejal oficialista y exsecretario de Producción, Guillermo Salim, dijo que el mecanismo utilizado fue “la creación de un paquete de ordenanzas” que promueven ampliaciones urbanas.

   “Por un lado, se creó el Banco Municipal de Tierras y se abrió el Código de Planeamiento Urbano, lo que permitió agregar al ejido unas 1.500 hectáreas. Hoy ya hay de 8 a 10 proyectos de loteos privados de loteos; del total de terrenos que surjan, el 12% corresponderá al municipio y, entre otros fines, una amplia franja tendrá destino de vivienda social”, describió.

   El funcionario dijo que el déficit es “importante” porque hoy “no hay terrenos”, pero aclaró que “hay proyectos en marcha y más de 700 lotes en desarrollo”.

   “Hay una fracción de unas 40 hectáreas en el sur de la ciudad, de donde se estima que surgirán más de 500 terrenos con fines sociales. No obstante, el déficit se siente. Se ve que hay mucha gente buscando viviendas”, reconoció.

   El subdirector de la Agencia de Tierras, Hábitat y Viviendas de Villarino, Martín Ravanesi, consideró que en ese distrito la escasez de lotes es “alarmante”, aunque se mostró confiado en poder concretar acuerdos con privados en el marco de la ley de Hábitat.

   “El municipio no cuenta con parcelas grandes para hacer una subdivisión, así que se están haciendo acuerdos llamados Consorcios Urbanísticos, en el marco de la ley, que permiten al municipio dotar de servicios a un privado y quedarse con un porcentaje de las tierras”, explicó.

   Actualmente el registro de tierras privadas está abierto, no así el de familias que necesitan un terreno social.

   “Este último está saturado, aunque semanalmente recibimos más de diez pedidos nuevos”, confió.

   En el municipio de Adolfo Alsina hay unas 90 familias anotadas por un terreno para construir su casa, confirmó Mary Stevssel, secretaria de Desarrollo Social.

   En contrapartida, hay 48 lotes libres en Carhué y 18 en Villa Maza, que se están reservando para ejecutar viviendas sociales.

   “Para conseguir más lotes estamos explorando las distintas líneas de Provincia y Nación que vienen, las cuales no son muchas, e intentando ingresar en alguno de los programas”, reseñó Adrián Sánchez, secretario de Obras y Servicios Públicos. Stevssel consideró que la situación es “preocupante”.

   “Hay una franja de la población que puede acceder a un crédito hipotecario o al Pro.Cre.Ar., mientras que otros dependen de que les den la vivienda. Sin embargo, hay una tercer franja compuesta por las personas que tienen posibilidades de levantar su casita pero no tienen el terreno, que en este momento es, para ellas, algo inalcanzable. Si existiera la posibilidad de cederles un lote, se aportarían muchas soluciones al problema habitacional”, dijo.

   Las tierras del Aeroclub de Pigüé. El municipio de Saavedra las gestiona desde hace años, pero el trámite no avanza.

Patagones, un caso extraño entre tanta escasez

   El único distrito de la región donde la disponibilidad de lotes va camino a satisfacer la demanda es Patagones. Para un listado sin depurar de unos 2.000 solicitantes -que se estima que se reducirá-, el municipio dispone de 1.600 terrenos.

   “Todavía estamos analizando la situación de los inscriptos en el plan Un Lote, Una Vivienda, pero los lotes están: 800 del municipio y un número similar en las tierras de la familia Sosa, que llegó a un acuerdo con la comuna”, indicó Gerardo Sánchez (foto), coordinador del Consejo Municipal de Hábitat.

   “Esos no son los únicos lotes –aclaró-. Hay otras áreas complementarias en condiciones de pasar a ser un loteo. Lleva su tiempo, pero está el compromiso. Uno de los espacios es la zona del Aeroclub”.

   El funcionario dijo que la clave para satisfacer la demanda es “gestionar y anticiparse a los problemas”.

   “Es un problema de gestión. No digo que sea sencillo, pero gestionando y haciendo las cosas que hay que hacer se puede resolver. Si resuelve la situación Japón, acá que tenemos tierras por todos lados, ¿cómo no lo vamos a solucionar?”, se preguntó.

   Pese a la visión de Sánchez, las gestiones a veces chocan con un nivel de burocracia alarmante.

   En el distrito de Saavedra, por ejemplo, la comuna está gestionando la cesión de 175 hectáreas (unos 5 mil terrenos) en Pigüé desde hace años.

   El proyecto fue iniciado por el exintendente Rubén Grenada y continuado por el actual jefe comunal Hugo Corvtta, y apunta a obtener las tierras que hoy ocupa el Aeroclub.

   A mediados de octubre de 2015 el entonces gobernador Daniel Scioli firmó el decreto de cesión, pero el trámite sigue dilatándose porque aún no está definido dónde se trasladaría la pista de aviones.

   La demora llegó a tal punto que hasta se ha sondeado a la Provincia para que evalúe la posibilidad de ceder una parte de las 175 hectáreas sin trasladar el Aeroclub, al menos durante un tiempo.

   Según fuentes confiables, se espera que en estos días técnicos de ARBA visiten la ciudad para tasar las tierras y dar continuidad al trámite antes de fin de año.

La Nueva